रेडीरेकनर दर म्हणजे काय? घरांच्या किंमतीवर त्याचा कसा परिणाम होतो?

महाराष्ट्र नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाने 2022-23 या वर्षात रेडीरेकनर रेट (वार्षिक मूल्यदर तक्ता) वाढवण्याचा निर्णय घेतला आहे. राज्य सरकारच्या या निर्णयामुळे राज्यातील घरांच्या दरात घसघशीत वाढ होण्याचा अंदाज व्यक्त केला जात आहे.

गेल्या वर्षी कोव्हिड लॉकडाऊन वगैरे कारणांमुळे रेडीरेकनरच्या दरात राज्य सरकारने वाढ केली नव्हती. अखेर, कोव्हिडची साथ ओसरल्यानंतर मात्र राज्य सरकारने रेडीरेकनर दरात वाढ केली.

आज म्हणजेच 1 एप्रिल 2022 पासून या निर्णयाची अंमलबजावणी राज्यात सुरू होईल. नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाच्या निर्णयानुसार ग्रामीण भागात 6.96 टक्के, नगरपालिका क्षेत्रात 3.62 टक्के तर महापालिका क्षेत्रात 8.80 टक्क्यांपर्यंत वाढ करण्यात आली आहे.

सर्व क्षेत्रांचा एकत्रित विचार केल्यास राज्यातील एकूण रेडीरेकनर रेटमध्ये सरासरी 5-6 टक्क्यांची वाढ करण्यात आली आहे.

एकीकडे पेट्रोल-डिझेलसह इतर गोष्टींचे भाव गगनाला भिडले असताना रेडीरेकनरमध्ये वाढ केल्याची बातमी मार्च एंडला सर्वत्र झळकू लागली. त्यामुळे सर्वसामान्यांमध्ये याविषयी चर्चा सुरू झाली आहे.

या पार्श्वभूमीवर रेडीरेकनर म्हणजे नेमकं काय, तो कसा मोजतात आणि महत्त्वाचं म्हणजे घरांच्या किंमतीवर त्याचा कसा परिणाम दिसून येईल, या प्रश्नांची उत्तरे शोधण्याचा प्रयत्न बीबीसीने केला आहे.

रेडीरेकनर म्हणजे काय?

वार्षिक मूल्यदर तक्ते प्रणालीत स्थावर मालमत्तांचे बाजारमूल्य निश्चितीचे अधिकार नियम 1995 नुसार नोंदणी व मुद्रांक शुल्क महानिरीक्षक यांना देण्यात आलेले आहेत. हे अधिकार वापरूनच महानिरीक्षक दरवर्षी 1 एप्रिल रोजी नवे रेडीरेकनर दर जाहीर करतात.

रेडीरेकनर ही स्थावर मालमत्तांची राज्य प्रशासनाने निश्चित केलेली किंमत असते. याच किंमतीवर आधारित नोंदणी आणि मुद्रांक शुल्क राज्य सरकार घेत असतं.

म्हणजेच, रेडीरेकनरनुसार, एखादी जमीन 1 लाख रुपये किंमतीची असेल, तर ती विकत घेण्यासाठी कमीतकमी 1 लाख रुपयांचं मुद्रांक शुल्क सरकारकडे जमा करावं लागतं.

समजा, काही कारणामुळे या जमिनीचा व्यवहार 3 लाख रुपयांचा झाला तर 3 लाख रुपयांनुसारच मुद्रांक आणि नोंदणी शुल्क द्यावं लागतं. पण याच जागेचा व्यवहार 50 हजार रुपयांना झाला तरीही 1 लाख रुपयांप्रमाणेच नोंदणी व मुद्रांक शुल्क भरावं लागतं.

रेडीरेकनर कसा ठरतो?

रस्ते विकास, नगरपालिका, महानगरपालिकांची स्थापना, नव्याने महापालिकेत समाविष्ट गावं, नव्याने निर्माण झालेलं नागरी क्षेत्र या सर्वांचा एकत्रित विचार यंदाच्या रेडीरेकनर दरात दिसून येणार आहे.

संबंधित वर्षांत राज्यात सर्वत्र झालेल्या व्यवहारांचा अभ्यास विभागाकडून करण्यात येतो. या सर्व आधारांवर त्याठिकाणी वाढ किंवा घटही केली जाते.

याविषयी माहिती देताना श्रावण हर्डीकर यांनी सांगितलं, "गेल्या पाच वर्षांत झालेला विकास, दोन वर्षांत झालेले व्यवहार, रस्त्यांचा विकास, मेट्रोचं बांधकाम यांच्यासोबत विभागाकडून करण्यात आलेल्या चौकशीच्या आधारे यंदाचे नवे दर ठरवण्यात आले आहेत. इतकंच नव्हे तर रिअल इस्टेट कंपन्यांच्या वेबसाईटवरील जाहिरातींचा विचारही केला जातो"

काही ठिकाणी जागांना मागणी-विकास नाही तरीही याठिकाणी रेडीरेकनर जास्त असल्याची तक्रार नागरिकांकडून केली जाते. उदाहरणार्थ, कचरा डेपो स्मशानभूमी, दफनभूमी, कत्तलखाना, जलशुद्धीकरण केंद्र परिसरात अशी तक्रार पाहायला मिळते. अशा ठिकाणांपासून 100 मीटर परिसरात रेडीरेकनर दरात 25 टक्क्यांपर्यंत घट करण्यात आली आहे, अशी माहिती श्रावण हर्डीकर यांनी दिली.

राज्यात 2017-18 मध्ये रेडीरेकनर दर वाढ करण्यात आली होती. त्यानंतर 2018-19, 2019-20 ही दोन वर्षे आर्थिक मंदीचं वातावरण तसंच नंतर कोव्हिड या कारणांमुळे वार्षिक मूल्यदर स्थिर ठेवण्यात आले होते.

2020 च्या मार्च महिन्यात कोव्हिडचा प्रादुर्भाव सुरू झाल्यामुळे 2020-21 चे नवे रेडीरेकनर घोषित करण्याची कार्यवाही करता आली नाही.

अखेर सप्टेंबर 2020 मध्ये यावर्षीचे रेडीरेकनर दर घोषित करण्यात आले. त्यावेळी रेडीरेकनर स्वरुपात किरकोळ स्वरुपात वाढ करण्यात आली होती. पुढे 2021-22 या वर्षात हाच दर स्थिर ठेवण्यात आला, असं हर्डीकर यांनी सांगितलं.

कुठे किती वाढ?

राज्यात जिल्हानिहाय सर्वाधिक वाढ पुणे जिल्ह्यात (8.15) झाली. त्यामध्ये पुण्याच्या मूळ हद्दीत 6.12 टक्के तर नव्याने समाविष्ट 23 गावांमध्ये 10.15 टक्के वाढ करण्यात आली.

महापालिका क्षेत्रांबाबत विचार केल्यास सर्वाधिक वाढ मालेगावमध्ये झाली. दुसऱ्या क्रमांकावर औरंगाबाद महापालिकेत (12.38) वाढ पाहायला मिळाली. तर हिंगोली जिल्ह्यात सर्वांत कमी (0.38) वाढ दिसून आली.

रेडीरेकनरचे दर शहरांमध्ये झोननिहायही बदलतात. त्यांचा विचार केल्यास मुंबई-पुण्यात अनेक झोनमध्ये रेडीरेकनर दरात घटही झाल्याचं पाहायला मिळालं.

मागणीवरच भाववाढ अवलंबून

यामुळेच आता जमिनी-घरांचे भाव वाढतील का असा प्रश्न उपस्थित केला जात आहे. पुण्यात कार्यरत असलेले दिवाणी व फौजदारी वकील अड. नानासाहेब गायकवाड यांच्या मते,

"रेडीरेकनर हे फक्त सरकारच्या निर्देशानुसार तिथलं किमान मूल्य निश्चित करण्यासाठी असतं. पण सरकारी बाजारमूल्यापेक्षा प्रत्यक्ष किंमतीत तफावत असू शकते. मागणी तसा पुरवठा हे अर्थव्यवस्थेतील सूत्र याठिकाणी लागू होतं. त्यामुळे मागणी असल्याशिवाय कोणत्याही ठिकाणचे स्थावर मालमत्तांचे दर वाढू शकत नाहीत."

"घरांची किंमत ठरवणं हा दोन व्यक्तींमध्ये होणारा व्यवहार आहे. रेडीरेकनरमधून ती किंमत किती असावी, याचे संकेत मिळतात. पण प्रत्यक्ष मागणीवरच तिथली किंमत अवलंबून आहे. एखाद्या घरासाठी 500 खरेदीदार आहेत तिथली किंमत आणि 50 खरेदीदार असलेल्या घराची किंमत यांच्यात नेहमीच फरक असेल. घरांच्या किंमतीत वाढ होण्याची इतरही अनेक कारणे असू शकतात. वाळू-सिमेंट, लोखंड यांचे दर यांचा परिणामही घरांच्या किंमतीत होत असतो. सध्या देशात वाढत असलेली महागाई पाहता, घरांच्या किंमतीत वाढ होणं स्वाभाविक आहे, " असं गायकवाड सांगतात.